КОНТУР

Приехал я в Америку 40 лет назад без денег и без английского. Мне было 34 года. Глаза открыты, руки в кулаки: прорвемся! Семья, маленькие дети… С чего начать? Со стройки, конечно. В прежней стране я был инженером-строителем, прорабом. Прораб, по моему убеждению, – это отдельная «национальность», хозяин жизни. Прораб должен выходить из любого положения, а положение в СССР всплывало ежедневно: то нет шурупов, то труб, то радиаторов. То есть на практике я был и инженером-механиком, и сантехником, и электриком.

– Какие сантехники? – сказал мой шурин, – в США не нужны сантехники.

Сам он был маляром, довольно успешным. Взял меня на покраску одного дома в Квинсе. Я покрасил несколько комнат. С тех пор понял, что красить я не смогу и не буду. Это нудно, неинтересно. Разве что рисовать цветочки на стенах…

И вот на четвертый день по приезде в США шурин по моей просьбе отвел меня к местной знаменитости – состоявшемуся сантехнику из наших. Звали его Сол – Соломон. Принял он меня, лежа на диване, не отрываясь от телевизора.

– Ты кто?

– Я сантехник, – отвечаю.

– Понятно, – сказал Сол, ухмыльнувшись, – мест нет.

– Солик, – взмолилась его жена Клава, – возьми парня, двое детей, только из Союза.

– Ладно, приходи завтра к автобусу, посмотрим на тебя, – Сол отвернулся. Визит закончился.

Я отработал у Сола неделю. Зарплату он мне не выплатил. Без объяснения причины. Так я увидел другую Америку, жесткую и не всегда справедливую.

Сантехники, кстати, не очень вежливые люди, сознавая свою важность, говорят прямо, без сантиментов. Зато у Сола я увидел удивительную для меня американскую сантехнику. Разница с советской была огромной. Другие материалы, инструменты, другие правила. Все продумано, испытано.

– В Америке по доходам сначала идут адвокаты, потом доктора, а потом сантехники, – услышал я однажды. Это согревало душу, но не наполняло карман.

Сантехника – древняя профессия. Не верите, посмотрите акведуки Древнего Рима. Инженеры-сантехники тысячи лет назад привели воду с горных озер в Рим. Вода в Риме была в каждом доме, это определило новые нормы гигиены, изменив мир.

Первая моя работа была у одиночного хозяина Барри на Манхэттене. Жил он прямо в своем складе между труб и ящиков с соединительными патрубками. Нашел я его по объявлению в газете. Платил он исправно. Был мною доволен, особенно после того, когда я исправил небольшую ошибку его монтажа. Но через месяц раздался звонок:

– Работы нет, – сказал Барри коротко, учитывая мое знание английского.

– А завтра?

– И завтра.

Опять пришлось вернуться в нашу курирующую новых эмигрантов организацию.

– Помогите найти работу, – прошу ведущую.

– Кто вы, какую работу вы ищете?

– Я инженер механик, сантехник, электрик.

Ведущая сняла очки, посмотрела на меня:

– Вы сегодня девятый у меня, и все инженеры. Мы инженерам не помогаем. А кто был рабочим?

– Я сантехник, – сориентировался. – Найдите мне работу сантехником.

Через неделю меня вызвали в кабинет ведущей. Она протянула мне трубку телефона, по которому до этого говорила.

– Хочешь работать помощником сантехника? – голос в трубке говорил по-русски с польским акцентом.

– Да, – ответил я.

– Приходи завтра. Дам тебе два с половиной доллара в час.

Я отработал у Зелика (так звали его, моего первого настоящего босса в США) год. Там и прошли мои университеты. Принеси-подай. Газовые баллоны, унитазы и даже чугунные ванны на четвертый этаж. Сегодня и силы не те, и ванные не те. Чугунных ванн больше нет.

Через год Зелик вышел на пенсию, а я в первый раз стал настоящим американским безработным. Зарегистрировался на бирже и стал ждать. Помню унылые очереди к окошкам по трудоустройству… На стене объявление: «Если вы не говорите по-английски, приходите со своим переводчиком».

А через месяц мне повезло, меня приняли в большую строительную фирму в отдел сантехники. Им понравилось, что у меня был большой строительный опыт в СССР и небольшой в США. А еще через два месяца начальника нашего отдела уволили за пристрастие к наркотикам. И, вы не поверите, меня назначили начальником сантехнического отдела. Что это дало? Я учил английский по специальности, я учил цены, подряды, устройство, сметы. И, конечно, ходил надутый перед своим шурином: он ходил в краске, а я в галстуке. Выдали мне телефон весом в пять килограммов и бипер. Там же я увидел и строительную коррупцию. Большинство субконтракторов платили нам дань за подряды. В сметы закладывались неучтенные расходы. Платили за покрытие лицензиями. Деньги шли наверх нашему начальству. Платили дань и поставщики оборудования. Это, кстати, не считается нарушением. Взятка в США – это дань государственному служащему. А деньги между частными организациями – это форма перераспределения доходов.

Меня этому быстро обучили. Посчитали, раз прораб, то соображает, что к чему. Государственным инспекторам не платили.

А через год и три месяца я купил первую квартиру в Бруклине. Благодаря хорошей работе нам с женой дали банковскую ссуду под 17 % годовых. Да-да, под 17 %! Квартира была хорошей, в бруклинском районе Бенсонхерст. Отремонтировал хорошо. Большинство сам, но не только.

А очень скоро моя фирма вышла из бизнеса. Кто-то кому-то не додал, кто-то кому-то передал. Проверки, комиссии – работали-то на городские деньги. Увольнения, уголовные преследования, конфискации… Я второй раз оказался на бирже труда.

С партнером (он работал в моем отделе) мы купили инструменты и вышли работать сантехниками.

Больше о сантехнике писать не буду, но скажу, что без строительных навыков быть Лендлордом трудно.

1. Первый совет Лендлорду:

Разбирайся в строительстве, в ремонтах. Если нет, дохода не жди.

Нам с женой очень нравилась наша квартира в Бруклине. Но жизнь так повернулась, что пришлось переехать в другой район Нью-Йорка – Статен-Айленд. Одна из причин – лучшие школы для детей. Другая, чисто коммерческая, – потребовалось дополнительное помещение для швейного бизнеса супруги.

Выбрали мы домик в старом районе. Дом был ужасным, запущенным. Но плюсом было то, что на территории стояло два дома. Один законный, а второй, постройки 1948 года, был на птичьих правах: ремонтировать можно, снести и построить на его месте новый – нельзя. Grandfather Law. Опять ремонт. Работало пять человек. Все, что могли, поменяли. В заднем старом домике разместилось швейное производство жены. В первом поселились мы. Родственники к нам в гости не шли – не тот уровень. Поменял крышу, наружную обшивку стен, купил детям аквариум. Вокруг жила американская беднота. И, знаете, к нам относились неплохо, помогали советами и даже руками на стройке. Детей приняли на улице. Помню, как праздновали День рождения Америки: фейерверки, хлопушки, огонь с неба. Дети были довольны. А я стоял со шлангом, защищая свой дом.

А что же первая квартира в Бруклине? Решили не продавать, сдать в аренду.

Вот я и стал Лендлордом. Через два с небольшим года по приезде в США. И с тех пор более чем 30 лет я находился в этом звании.

Очень много людей думает: куплю жилье, сдам в аренду и буду получать доход. Стричь купоны на вложенный капитал. Доход с аренды считается пассивным: вы как бы ничего не делаете, а раз в месяц ваш жилец на блюдечке с голубой каемочкой приносит вам квартирную плату. Вы жмете друг другу руки, целуетесь и ждете следующего месяца.

Это не так! Это не так! Это не так!

Мы дали объявление в местную газету: сдается большая отремонтированная квартира со всеми удобствами.

Нашим первым арендатором была женщина с двумя детьми старшего возраста. Договорились об оплате. Звали ее Мила.

– Анатолий, – сказала Мила, – я получаю 8-ю программу. Примешь? Это программа помощи для малоимущих.

– Приму, – сказал я после того, как Мила показала цифру городского платежа. Оказалось, эта программа платит Лендлорду больше, чем цена квартиры на открытом маркете.

Мы подписали контракт, прошли городскую проверку состояния жилья, обязательства с обеих сторон. Поехали. Я Лендлорд, Мила Тенант.

2. Второй совет Лендлорду:

Принимай любые программы помощи Тенанту от любых организаций. Ваш доход становится более стабильным, а Тенант, боясь потерять помощь, – более дисциплинированным. Таких программ, кстати, множество.

Прошло несколько лет. 8-я программа исправно платила. Сыновья окончили школу и разъехались. Мила же осталась жить одна в большой квартире. С Милой мы дружили, улыбались при встрече, обменивались поздравлениями ко Дню Лендлорда.

– Мила, – однажды сказал я, – хочу продать квартиру и купить себе новый дом.

– Ты не можешь это сделать, – у нее началась истерика. – А я куда, на улицу?

– Милочка, нам нужны деньги. Давай так: покупателя еще нет. Живи. Я буду присылать потенциальных покупателей, ты показывать, если продам – тебе бонус.

3. Третий совет Лендлорду:

никогда, ни при каких обстоятельствах не становись другом своего Тенанта. У Лендлорда и Тенанта противоположные интересы. И не входи в положение Тената. Вежливость, четкость, во всем ссылка на контракт – вот твои инструменты.

– Я тебе буду платить сверх 8-й программы. Наличными, – сказала Мила.

Я брал…

4. Четвертый совет Лендлорду:

не вступай с Тенантом ни в какие незаконные сделки. Себе накладней. Тенант тебе не друг и не партнер.

– Нет, Мила, квартира будет продана. В субботу придут смотреть. Покажи, пожалуйста.

Довольно большое число людей смотрело мое жилье. Но никто не делал предложений. Непонятно. Так продолжалось несколько месяцев.

Однажды раздался телефонный звонок:

– Вы продаете квартиру?

– Да, – отвечаю.

– Вы не сможете ее продать. Ваша Тенант так показывает, что никто и никогда не купит.

Оказалось, перед приходом покупателей Мила протягивала веревки через все комнаты и развешивала свое белье. Людям приходилось раздвигать простыни, трусы большого размера, чтобы посмотреть комнаты. Всем она говорила:

– Лендлорд у меня – прекрасный человек, но дом – дерьмо!

С тех пор я показывал квартиру сам. И нашелся покупатель. Мила пожаловалась в офис 8-й Программы.

– Мистер Лендлорд, – однажды раздался звонок. – В чем дело, почему вы отказываетесь подписывать новый контракт? – говорил адвокат. – Разве мы не платим вам исправно?

От них отвязаться было трудно. Я был тверд: следующий контракт не подпишу. Мила нашла себе другое жилье. А мы купили себе новый красивый дом в другом районе Статен-Айленда. С бассейном и новой кухней. Туалеты отремонтировал сам. Родственники стали приходить в гости.

Старый же дом, вернее два дома, мы сдали в рент . В заднем домике поселилась семья египтян: муж, жена и ребенок. Приличные люди, платили исправно. Жили они целый год. И тут я допустил ошибку: сказал, что с нового года поднимаю им платеж на 20 долларов. Они спорить не стали, просто собрали вещи и переехали в другую квартиру.

5. Пятый совет Лендлорду:

не поднимай квартплату хорошему Тенанту. Не будь жадным. Покой важнее.

Опять ждем нового Тенанта. Первым приехал пожилой таксист. Поговорили, он дал депозит. Сказал, что здесь жить не будет, будет жить его племянница.

И она пришла. Принесла чемодан. Пожила два месяца и исчезла. Никто не живет, никто не платит. Таксист на звонки не отвечал, не приезжал. Исчез.

Через какое-то время племянница пришла. «Я была в тюрьме. Хочу жить здесь дальше». Еле уговорил уйти – дал ей немного денег.

6. Шестой совет Лендлорду:

не пускайте никого к себе без персонального интервью – по телефону, интернету, без проверки дохода и кредитной истории.

В школе по продаже недвижимости (а я, сдав экзамены, стал брокером) учитель так и говорил: «Тенант перестал платить – предложите ему какие-то деньги. Может, это будет дешевле, чем его выселение».

А в первый дом, где раньше жили мы, пришла пара красивых молодых людей. Он в черном смокинге, она в нарядном платье. Дали депозит. В окно мы видели, как они целуются. «Ну, – думаем, – теперь вздохнем». Нет! Следующий месяц не оплачен.

– Что случилось, Джерри? – звоню.

– Тина ушла, я ее выгнал. Она оказалась проституткой.

– А раньше ты не знал?

– Я знал, что она танцует в клубе для мужчин, но потом нашел несколько разных визитных карточек в ее карманах. Я ухожу.

Он ушел, я потерял еще два месяца оплаты. Часто одежда Тенанта – это только маскарад.

И тут во второй домик поселился Гад. Я не помню его имени, и не хочу помнить. Это был худший Тенант за мою историю. Белокожий, аккуратный, грамотный, в чистой одежде и с хорошей работой. Во дворе у меня запарковал старый «Мерседес».

Он уплатил за два месяца и перестал отвечать на звонки. А потом сказал: «Я тебе платить не буду. Можешь – высели меня».

Я пытался с ним говорить, стучал в дверь. Он вызвал полицию и сказал, что я хочу его убить. Полицейский-итальянец понял ситуацию мгновенно:

– Ты из России? Здесь не та страна. Суди его. Сам его не тронь.

Так я узнал новый мир, где выселяют через суд. Сперва надо найти адвоката. Нашел самого дешевого. В день суда я встретил Тенанта у парома. Машины у него не было. Пальто или куртки тоже. Шел снег.

– Фрэнк, – спросил я, – где твое пальто?

– Анатолий, ты знаешь, у кого есть место для пальто в квартирах на Манхэттене?

Сели в мою машину и поехали в суд.

В огромном зале суда сидело несколько сотен человек. Я понял: на каждого три минуты разговора с судьей. Справа сидели обиженные Тенанты: заготовленные коляски, костыли, подушки под юбками женщин, имитирующие беременность, стоны, печаль. Их было много. С детьми, со стариками.

Слева сидели малочисленные Лендлорды: настороженные старики, китайцы, индусы, евреи. Сидели молча.

Первым вызвали огромного мужика, густо покрытого татуировками. Он, уверенный в своей правоте, громко произнес:

– Во-первых, когда мы въехали в квартиру, на потолке была трещина.

– Зачем вы въезжали? – спросила судья.

Он умолк, не ожидая такого вопроса. Все, он проиграл. Решение: немедленно освободить квартиру.

Наконец-то подошла наша очередь. Мой адвокат подготовил речь на 100 страниц и стал их читать, прохаживаясь перед судьей, думая, что он в Британском парламенте. Судья прервала его через две минуты. Я все понял: через минуту я выйду с поражением. Оттеснив своего адвоката, попросил судью:

– Можно я скажу, Ваша Честь?

– Говори.

– Я маленький Лендлорд. Этот домик – все, что у меня есть. Мы недавно в Америке. Рент – это мой небольшой доход. Так я ращу детей.

– У тебя есть моргидж ?

– Да!

Я выиграл мой первый суд! А было их потом несколько. Судья дал Гаду 30 дней на выселение. Через 30 дней приехал шериф и разрешил мне поменять замок.

Тогда я узнал о так называемых профессиональных Тенантах. Они платят по два месяца в году, живут год. А когда их выселяет суд, переезжают на новое место. Заработок от неплатежа рента 10–15 тысяч долларов в год. Тогда не существовало общего реестра плохих Тенантов. Сегодня что-то есть.

7. Седьмой совет Лендлорду:

вычислить профессионального Тенанта очень трудно. Всегда проверяйте новое имя на сайте местного суда. Там есть информация, был ли человек выселен судом когда-либо. Если был – вон!

Я всегда буду на стороне Лендлорда. Лендлордом быть труднее, чем Тенантом. Городские власти, зараженные социализмом, стоят на стороне Тенантов. При этом не забывают повышать Лендлордам налоги на недвижимость, усиливать инспекторские проверки, накладывать штрафы за любые мелочи. Помню, как во времена ковида вышел закон: «Если вы потеряли работу, можете не платить рент!»

Наконец-то мы продали эти домики. И купили две студии у океана. Отремонтировал.

Несколько слов о сдаче во временную аренду. Сейчас это модно. Люди приезжают на неделю – две, платят больше, уезжают. Но и тут есть подводные камни.

Однажды звонит мне женщина из Нью-Йорка:

– Мой сын с друзьями собирается в Майями отдохнуть. Я очень волнуюсь: ему только 19 лет. Прошу вас, посмотрите за ним, чтобы все было в порядке.

Бедная мама. После этой компании, а там на двух кроватях спало шесть человек, уборщица нашла огромное количество пустых бутылок водки, шприцы, порнографические журналы. Маме я ничего не сказал.

8. Восьмой совет Лендлорду:

при сдаче жилья на короткий срок следите за тем, чтобы жилец жил не более 30 дней. До 30 дней он гость, после – Тенант со всеми правами. Гостя выселит полиция. Тенанта – только суд.

А вот еще случай. Я сдал студию адвокату. Девушка только-только защитила свое звание. Работала в офисе Федерального Судьи. Поселилась в моей студии. Месяца через три перестала платить. То не так, и это не так. «Я тебя буду судить», – сказала. Я попросил ее съехать. А через день раздался звонок. Звонила Федеральный Судья!

– Мистер, до меня дошли слухи, что вы обижаете мою сотрудницу.

Федеральный Судья – это непросто, это высокий пост.

– Уважаемая Судья, – сказал я, – получается, что вы судите, делаете выводы, не выслушав вторую сторону. Ваша работница неправа: она нарушила условия контракта. Не хочется верить, что Федеральный Судья пользуется своим служебным положением в пользу своей работницы.

К моему удивлению и радости, она повесила трубку. А молодая адвокатша на следующий день съехала из моей квартиры.

9. Девятый совет Лендлорду:

пусть в меня бросают камни. Не сдавай квартиры адвокатам или инспекторам всех видов. Чуть что, они готовы тебя судить, штрафовать, жаловаться.

Однажды инспектор – мой Тенант – принес мне заключение, что у меня в квартире плесень. Плесени не было, но месяц он не оплатил.

При любых обстоятельствах Лендлорд победит. Квартира останется его. Тенант будет выселен. Вопрос: во сколько эта победа обойдется?

За более чем тридцать лет я стал владельцем множества квартир. Схема проста: купил дешево квартиру или дом в плохом состоянии, отремонтировал, продал за большую цену. На мой взгляд, нет лучшего вложения капитала, чем в недвижимость. Но сдача в рент почти не приносит дохода, а служит только для оплаты расходов по эксплуатации. Конечно, за тридцать лет были и хорошие, ответственные Тенанты. Они исправно платили, поддерживали квартиры в нормальном состоянии.

10. Десятый и последний совет Лендлорду:

покупайте недвижимость. Сдавайте в рент. Это путь к успеху.

Но будьте бдительны!